Ставка на баннере застройщика почти никогда не равна стоимости денег. В новостройках цена кредита чаще спрятана в цене квартиры, и сравнивать программы нужно по итоговой сумме, а не по цифре в рекламе.
Подобрать вариант под вашу задачуУслуги брокера при покупке новостройки оплачивает застройщик. Для вас цена та же, что напрямую.
Квартира в строящемся доме покупается по договору участия в долевом строительстве. Договор регистрируется, деньги покупателя поступают не застройщику напрямую, а на эскроу-счёт в банке.
Застройщик получает эти средства только после ввода дома в эксплуатацию. До этого момента распоряжаться ими он не может. Такой порядок установлен законом о долевом строительстве и является основным способом покупки новостройки.
Ипотека встраивается в эту схему: банк перечисляет кредитные средства на тот же эскроу-счёт. Залогом до оформления собственности выступает право требования по договору.
Самое частое предложение на рынке новостроек, это пониженная ставка от застройщика, иногда заметно ниже рыночной. Выглядит как подарок, но подарком не является.
Разницу между рыночной и льготной ставкой банку компенсирует застройщик, а компенсирует он её из цены квартиры. Проще говоря, вы покупаете тот же лот дороже и возвращаете эту разницу в теле кредита.
Как проверить: запросите цену лота при стопроцентной оплате и цену того же лота по программе с субсидированной ставкой. Если разница есть, вы видите стоимость субсидии.
Дальше считайте не ставку, а полную сумму выплат за весь срок при обоих вариантах. Часто оказывается, что обычная ставка на меньшую сумму кредита выигрывает у красивой ставки на завышенную цену.
Для Москвы и Московской области льготная часть кредита по семейной ипотеке ограничена суммой 12 млн рублей, ставка от 6 процентов годовых, первоначальный взнос от 20 процентов, срок до 30 лет.
Если квартира дороже лимита, работает комбинированная схема: часть суммы идёт по льготной ставке, а всё, что сверх лимита, по рыночной. Общий размер кредита в столичных регионах при такой схеме может доходить до 30 млн рублей.
С 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть созаёмщиками по одному договору. Это важно учитывать при планировании сделки заранее, а не в момент подписания.
Параметры государственных программ меняются, поэтому актуальные условия проверяем на дату подачи заявки.
В премиальном сегменте есть нюанс, о котором обычно не говорят. Средства на эскроу-счёте застрахованы государством, но не полностью, а в пределах установленного лимита возмещения.
Если сумма на счёте больше этого лимита, разница страхованием не покрыта. При стоимости лота в сотню миллионов застрахованной оказывается лишь небольшая доля суммы. Это не повод отказываться от покупки, но повод внимательно смотреть на банк, в котором открыт эскроу, а не только на застройщика.
Размер лимита возмещения периодически пересматривается, поэтому его нужно уточнять на дату сделки, а не полагаться на цифру из статьи годичной давности.
Проверяемый минимум перед тем, как выбирать программу:
Разница между самым выгодным и самым невыгодным сценарием по одному и тому же лоту обычно измеряется миллионами, и находится она в расчётах, а не в переговорах.
Рассрочку от застройщика имеет смысл рассматривать, когда деньги есть, но придут через несколько месяцев: например, от продажи другой недвижимости. Тогда вы платите за время, а не за кредит.
Ипотека выигрывает, когда горизонт длиннее и нужен предсказуемый платёж. Кроме того, при невыплаченной рассрочке лот трудно перепродать по переуступке: закон требует либо полной оплаты, либо перевода долга с письменного согласия застройщика.
Рассрочка от застройщика · Переуступка по ДДУ · Все разборы новостроек
Разницу банку компенсирует застройщик, а источник компенсации, это цена квартиры. Вы покупаете тот же лот дороже и возвращаете субсидию в теле кредита. Чтобы увидеть её размер, сравните цену лота при полной оплате с ценой по льготной программе.
Льготная часть кредита ограничена суммой 12 млн рублей для Москвы и Московской области, ставка от 6 процентов, первоначальный взнос от 20 процентов, срок до 30 лет. При более дорогой квартире работает комбинированная схема: сверх лимита начисляется рыночная ставка, а общий размер кредита в столичных регионах может доходить до 30 млн рублей. С 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны быть созаёмщиками.
Нет. Средства застрахованы в пределах установленного лимита возмещения, а сумма сверх лимита страхованием не покрыта. При крупной сделке застрахованной оказывается лишь часть суммы, поэтому имеет значение, в каком банке открыт эскроу. Размер лимита пересматривается, его нужно уточнять на дату сделки.
По полной сумме выплат за весь срок, а не по ставке. В расчёт входят цена лота по каждой программе, размер кредита, срок, страхование и условия досрочного погашения. Программа с более высокой ставкой на меньшую сумму часто выигрывает у низкой ставки на завышенную цену.
Для покупателя новостройки услуги агентства бесплатны: их оплачивает застройщик, а цена квартиры остаётся такой же, как при обращении напрямую.
Работаем с новостройками, вторичным рынком и коммерческой недвижимостью. Команда собрана из брокеров с опытом в ведущих агентствах города.
Мы опираемся на нормы закона и на цифры, которые можно перепроверить, а не на рекламные формулировки застройщиков. Источники указаны выше в блоке о правовой основе.
Если по вашей задаче схема не подходит, скажем об этом прямо и предложим альтернативу.
Оценка компании на Яндекс.Картах 5,0. Отзывы на Яндекс.Картах оставляют покупатели, отредактировать их на своей стороне нельзя.
Как мы работаем · Все разборы новостроек · Связаться с нами
Страница обновлена 29 июля 2026
Рынок в проекте меняется каждую неделю, и статичный список лотов устареет раньше, чем вы его прочитаете. Пришлём актуальный срез под вашу задачу: корпус, этаж, вид, бюджет, с отделкой или без, с планировками и реальными ценами.